Hvorfor den bedste opkonvertering sjældent sker den dag den nye obligation åbner

Mange fokuserer på den forkerte kurs

Når en ny obligationsserie åbner, ligger den ofte tæt på kurs 100. Det får mange til at tænke: "Perfekt. Så får jeg jo næsten hele lånet udbetalt." Men ved en opkonvertering er det ikke nødvendigvis kursen på den nye obligation, der er vigtigst. Det afgørende er forholdet mellem den gamle og den nye obligation — hvor meget gæld kan du slippe af med, i forhold til hvor meget ny gæld du skal optage?

Det er spændet, der skaber restgældsreduktionen

Ved en opkonvertering sælger du i praksis et lån med lav rente og optager et nyt lån med højere rente. Jo større forskellen er mellem de to obligationer, desto større bliver restgældsreduktionen typisk. Derfor er det ikke nok at kigge på den nye obligations kurs alene — man skal se på begge obligationer samtidig.

Hvorfor spændet ofte er mindre lige efter åbningen

Når en ny obligationsserie åbner tæt på kurs 100, ved investorerne godt, at låntagerne har en særlig fordel: hvis renterne falder igen, kan boligejerne ofte indfri lånet til kurs 100. Det betyder, at investorerne risikerer at blive tvunget ud af deres obligationer på et tidspunkt, hvor de egentlig gerne ville have beholdt dem. Den risiko gør, at kurserne ofte bliver lidt "presset sammen", når en ny serie åbner — og resultatet er, at kursspændet mellem den gamle og den nye obligation ikke nødvendigvis er så attraktivt, som mange forventer.

Et eksempel fra 2022

Vi har tidligere vist, hvordan spændet mellem 3%- og 5%-obligationen udviklede sig fra ca. 9 til 12,5 kurspoint i løbet af blot nogle uger i efteråret 2022 — se grafen i Hvorfor mange boligejere misser de bedste omlægningsmuligheder. For en boligejer med omkring 4 mio. kr. i realkreditgæld kunne forskellen alene betyde omkring 140.000 kr. ekstra i restgældsreduktion.

Men hvorfor venter man så ikke bare længere?

Hvis man altid ventede længere, ville alle opkonverteringer jo ske meget sent. Sådan fungerer markedet ikke. Når obligationerne falder længere ned i kurs, opstår der ofte forventninger om, at en helt ny obligationsserie snart åbner. Forestil dig eksempelvis, at 5 %-obligationen falder til kurs 93, og markedet begynder at forvente en ny 6 %-obligation. Hvis den nye 6 %-obligation åbner tæt på kurs 100, kan der pludselig opstå et endnu større kursspænd — og regnestykket ændres igen.

Derfor findes der ikke et magisk kursniveau

Mange leder efter en simpel regel, fx "man skal opkonvertere ved kurs 95" eller "man skal vente til kurs 92". Men virkeligheden er sjældent så enkel.

Det handler ikke om at ramme toppen

En vigtig pointe er, at formålet ikke er at gætte markedet perfekt. Ingen ved præcist, hvornår spændet topper. Målet er i stedet at forstå, hvordan mulighederne udvikler sig, og at reagere, når forholdet mellem risiko og gevinst bliver attraktivt.

Derfor følger erfarne rådgivere spændet

Mange boligejere følger renterne. Nogle følger obligationskurserne. Men når det gælder opkonverteringer, er det ofte kursspændet mellem obligationerne, der fortæller den mest interessante historie — det er nemlig her en stor del af restgældsreduktionen bliver skabt.