Er fast rente virkelig dyrere?

Ja, fast rente er ofte dyrere her og nu

Hvis vi sammenligner et fastforrentet lån med et F-Kort eller et F1-lån på samme tidspunkt, vil den faste rente ofte være højere. Det betyder typisk:

• Højere månedlig ydelse
• Højere renteudgift
• Lavere rådighedsbeløb

Hvis vi kun ser på det næste års tid, vil det variable lån derfor ofte se mest attraktivt ud. Og det er her mange stopper analysen.

De fleste lån løber i 20, 30 år — eller længere. Og over så lang en periode sker der ting: renter stiger, renter falder, boligpriser ændrer sig, muligheder opstår. Derfor bliver spørgsmålet ikke længere "Hvilket lån er billigst i dag?", men snarere: "Hvilket lån giver de bedste muligheder over tid?"

Det fastforrentede lån indeholder noget særligt

Det fastforrentede lån adskiller sig fra de variable lån på ét afgørende punkt: du har ret til at indfri lånet til kurs 100. Den mulighed eksisterer ikke på samme måde på F-Kort, F1, F3 og F5. Det betyder, at det fastforrentede lån indeholder en fleksibilitet, som mange boligejere undervurderer.

Det er lidt som en forsikring

Man kan betragte den højere rente på et fastforrentet lån som en slags forsikringspræmie. Du betaler lidt mere. Til gengæld får du:

• Budgetsikkerhed
• Beskyttelse mod rentestigninger
• Mulighed for opkonvertering
• Mulighed for nedkonvertering

Spørgsmålet er derfor ikke kun, hvad forsikringen koster. Spørgsmålet er også, hvad den er værd.

Her begår mange en vigtig fejl

Når medier eller banker sammenligner lån, sker det ofte på baggrund af den aktuelle rente. Men det svarer lidt til at vurdere en bil alene på benzinforbruget. Der er mange andre faktorer — restgæld, bidrag, fleksibilitet, risiko og fremtidige muligheder. Et lån kan derfor sagtens være dyrere i dag og billigere samlet set.

Men kun hvis man bruger mulighederne

Fast rente bliver ikke automatisk billigst. Tværtimod. Hvis du optager et fastforrentet lån og derefter ignorerer det i 30 år, er der stor sandsynlighed for, at et variabelt lån havde været billigere. Det er først, når mulighederne udnyttes, at regnestykket ændrer sig. Derfor er aktiv gældpleje så vigtig.

Et eksempel

Forestil dig to boligejere. Begge optager et fastforrentet lån. Den ene følger aldrig lånet. Den anden udnytter opkonverteringer, nedkonverteringer, forbedrede bidragssatser og ændringer i boligværdi. Efter 20 år kan de stå med vidt forskellige resultater — selvom de startede med præcis samme lån.

Derfor findes der ikke ét svar

Nogle kunder vil være bedst tjent med F-Kort. Andre med F5. Andre med fast rente. Det afhænger blandt andet af økonomi, risikovillighed, tidshorisont og lyst til at følge markedet. Men påstanden "fast rente er altid dyrere" er ganske enkelt for simpel.

En ofte overset gevinst ved fastforrentede lån

Når et fastforrentet lån omlægges, fokuserer mange boligejere på den nye rente og den eventuelle reduktion af restgælden. Men der er ofte endnu en gevinst: hvis der er gået nogle år siden lånet blev optaget, har du typisk afdraget på gælden, og boligen kan være steget i værdi. Det betyder, at belåningsgraden ofte er lavere end da lånet blev optaget — hvilket ved en omlægning kan føre til en lavere bidragssats. Du kan læse mere om sammenhængen i vores artikel Hvorfor betyder boligværdien mere end de fleste tror?

Fast rente giver ofte en lavere bidragssats

Kreditforeningerne betragter generelt fastforrentede lån som mindre risikable, og når risikoen vurderes lavere, bliver bidragssatsen ofte også lavere. Forskellen kan virke beskeden på papiret, men over et lån på flere millioner kroner og mange års løbetid kan selv små forskelle udvikle sig til betydelige beløb.