Hvorfor betyder boligværdien mere end de fleste tror?

Den skjulte faktor i dit realkreditlån

Mange boligejere tror, at når først lånet er optaget, så ændrer vilkårene sig kun, hvis renterne ændrer sig. Sådan fungerer det ikke. Prisen på dit realkreditlån afhænger blandt andet af, hvor meget du skylder, hvor meget boligen er værd, og hvor stor en del af boligens værdi der er belånt — denne procentsats kaldes belåningsgraden, og den har stor betydning for både bidragssatser og lånemuligheder.

Hvad er belåningsgrad?

Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligens værdi der er finansieret med realkreditlån. Hvis du eksempelvis skylder 3.200.000 kr. og bor i en bolig, der er 4.000.000 kr. værd, er belåningsgraden 80 %. Hvis den samme bolig nogle år senere vurderes til 5.500.000 kr., falder belåningsgraden til cirka 58 %. Det er præcis samme lån — men et helt andet risikobillede for kreditforeningen.

Derfor kan en højere boligværdi give lavere boligudgifter

Når belåningsgraden falder, bliver risikoen for kreditforeningen mindre. Det betyder ofte, at kunden kan opnå:

• Lavere bidragssats
• Bedre lånevilkår
• Adgang til flere lånemuligheder
• Lavere samlede boligudgifter

Mange boligejere bliver overraskede over, hvor stor forskel dette kan gøre over tid.

Den fejl mange boligejere begår

Mange optager et lån og antager derefter, at boligværdien automatisk bliver opdateret løbende. Det sker ofte ikke. Det betyder, at kreditforeningen i nogle tilfælde fortsat arbejder med en værdi, der blev fastsat for mange år siden — selvom boligmarkedet kan være steget, området blevet mere attraktivt, boligen renoveret, og gælden afdraget.

Følger kreditforeningen ikke den offentlige vurdering?

Det tror mange. Men svaret er nej. Kreditforeninger benytter deres egne vurderinger. Faktisk kan to forskellige kreditforeninger godt nå frem til forskellige værdier på den samme bolig. Det overrasker mange boligejere.

Hvordan kan den samme bolig have flere værdier?

Lad os tage et eksempel. En kreditforening vurderer en bolig til 4.500.000 kr. En anden vurderer den samme bolig til 5.200.000 kr. Forskellen er 700.000 kr. Det kan lyde mærkeligt. Men det sker — og konsekvensen kan være stor, for det er ikke kun boligens værdi, der ændrer sig. Det gør belåningsgraden også.

Hvorfor betyder 700.000 kr. så meget?

Mange fokuserer på renten. Men i praksis kan en højere vurdering nogle gange være mere værdifuld. En højere vurdering kan betyde lavere bidragssats, lavere samlet ydelse, større fleksibilitet og bedre muligheder ved omlægning. Derfor er det ikke altid renten, der skaber den største besparelse.

Hvorfor banken ikke nødvendigvis opdager det

Mange spørger: "Hvorfor har banken ikke fortalt mig det her?" Den mest sandsynlige forklaring er ofte ikke manglende vilje. Det er manglende tid. Rådgivere har mange kunder og mange opgaver, og det kræver en aktiv vurdering at identificere muligheder, der udspringer af ændrede boligværdier.

Hvornår bør du undersøge din boligværdi?

Det kan være relevant, hvis du har ejet boligen i mange år, boligpriserne i området er steget, du har renoveret boligen, du har afdraget betydeligt på gælden, eller du aldrig har fået lavet en ny vurdering. Jo længere tid der er gået siden lånet blev optaget, desto større er sandsynligheden for, at værdien har ændret sig.

Den største misforståelse

Den største misforståelse er måske, at boligejere tror, at realkredit primært handler om renter. I virkeligheden handler det ofte lige så meget om boligværdi — for boligværdien påvirker belåningsgraden, bidragssatsen, lånemulighederne og fleksibiliteten. Og i sidste ende den samlede økonomi.