Hvorfor vurderer kreditforeningerne min bolig forskelligt?

Der findes ikke én officiel kreditforeningsværdi

En af de største misforståelser er, at der findes én korrekt værdi på en bolig. Sådan fungerer det ikke. Når kreditforeninger vurderer en bolig, foretager de deres egen vurdering af:

• Beliggenhed
• Stand
• Handelsaktivitet i området
• Sammenlignelige boliger
• Markedsudviklingen

Det er derfor helt normalt, at forskellige kreditforeninger når frem til forskellige resultater.

Kreditforeningerne bruger ikke de offentlige vurderinger

Mange tror, at kreditforeningerne automatisk benytter de offentlige ejendomsvurderinger. Det gør de ikke. De offentlige vurderinger kan indgå som baggrundsinformation, men kreditforeningerne anvender deres egne vurderingsmodeller — derfor kan en offentlig vurdering og en kreditforeningsvurdering sagtens være meget forskellige.

Hvorfor er vurderingen så vigtig?

Fordi boligværdien påvirker belåningsgraden — og belåningsgraden påvirker blandt andet:

• Bidragssatsen
• Lånemulighederne
• Muligheden for afdragsfrihed
• Muligheden for at samle anden gæld under realkredit

En højere vurdering kan derfor få direkte økonomisk betydning.

Kreditforeningerne ser på risiko

Når en kreditforening vurderer en bolig, handler det ikke kun om at gætte en salgspris. De vurderer også risiko — for hvis en kunde ikke kan betale sit lån, er boligen kreditforeningens sikkerhed. Derfor vil kreditforeningerne ofte være forsigtige i deres vurderinger. Men graden af forsigtighed varierer, og det er her, forskellene kan opstå.

Hvorfor ser vi ofte højere vurderinger hos nye kreditforeninger?

Det er et interessant mønster. Vi oplever jævnligt situationer, hvor en ny kreditforening vurderer boligen højere end den eksisterende. Det betyder ikke nødvendigvis, at den nye vurdering er forkert — den nye kreditforening har ofte et mere aktuelt blik på boligen og markedet. Samtidig har de naturligvis også interesse i at tiltrække nye kunder. Det kan i nogle tilfælde føre til en mere retvisende vurdering af boligens aktuelle markedsværdi.

En forskel på 500.000 kr. kan være vigtig

Mange tænker: "Hvad betyder det egentlig, om boligen er vurderet til 4,5 eller 5,0 mio. kr.?" Svaret er ofte: mere end man tror. Hvis vurderingen flytter lånet ned i en lavere belåningskategori, kan det påvirke bidragssatsen direkte — på større lån kan det betyde mange tusinde kroner om året. Vi har tidligere delt et konkret eksempel på præcis dette i Hvorfor mange boligejere betaler for meget i bidrag uden at vide det.

Hvorfor undersøger flere ikke dette?

Der er flere årsager. Mange boligejere tror kreditforeningen automatisk holder værdien opdateret, tror alle kreditforeninger vurderer ens, fokuserer primært på renten, eller ved ikke, at vurderingen påvirker bidragssatsen. Derfor bliver spørgsmålet ofte aldrig stillet.

Hvornår bør man være ekstra opmærksom?

Det kan især være relevant at undersøge boligværdien, hvis du har ejet boligen i mange år, området er steget meget i pris, du har renoveret væsentligt, du har afdraget betydeligt på gælden, eller du aldrig har fået foretaget en ny vurdering.