Hvorfor mange boligejere betaler for meget i bidrag uden at vide det

Først: Hvad er bidrag?

Bidraget er den løbende betaling, du betaler til kreditforeningen ud over renten — en væsentlig del af den samlede pris på dit realkreditlån. På et større lån kan bidraget løbe op i mange tusinde kroner om året. Derfor kan selv små ændringer få stor betydning over tid.

Hvorfor er der forskel i bidragssatser?

Når kreditforeningen låner penge ud, tager den pant i boligen som sikkerhed. Forestil dig en bolig med en værdi på 5 mio. kr. Hvis kreditforeningen har lånt 2 mio. kr. ud, svarer det til en belåning på 40 % — selv ved et boligprisfald er der en betydelig sikkerhedsmargin. Har kreditforeningen derimod lånt 4 mio. kr. ud, svarende til 80 % af værdien, er risikoen større. Det er derfor, bidragssatsen stiger, jo højere op i belåningen man kommer — kreditforeningen tager betaling for den ekstra risiko.

Derfor beregnes bidragssatsen i intervaller

En detalje mange ikke kender er, at bidragssatsen typisk ikke beregnes med én samlet sats på hele lånet. I stedet opdeles lånet i belåningsintervaller — for ejerboliger ofte:

• 0-40 % af boligens værdi
• 40-60 % af boligens værdi
• 60-80 % af boligens værdi

Jo længere ude i belåningen man kommer, desto højere bliver bidragssatsen typisk. Den samlede bidragssats bliver derfor et vægtet gennemsnit af intervallerne. Stiger boligværdien, eller falder gælden gennem afdrag, flytter en større del af lånet sig ned i de billigere intervaller — en af årsagerne til, at stigende boligpriser nogle gange kan føre til markante besparelser.

Derfor har låntypen også betydning

Belåningsgraden er ikke det eneste, kreditforeningen ser på. Kreditforeningerne vurderer generelt fastforrentede lån som mindre risikable end variable lån, blandt andet fordi ydelsen ikke stiger, hvis markedsrenterne stiger. Derfor har fastforrentede lån ofte lavere bidragssatser end tilsvarende variable lån — kreditforeningens måde at belønne den lavere risiko på. Renten bør derfor aldrig vurderes alene; bidraget skal med i regnestykket.

Den største misforståelse

Mange boligejere tror, at deres bidragssats automatisk tilpasser sig udviklingen i boligens værdi. Det gør den ikke nødvendigvis. Vi ser jævnligt boliger, hvor kreditforeningens vurdering ikke er blevet opdateret i mange år — dermed kan kunden komme til at betale ud fra en vurdering, der ikke længere afspejler virkeligheden.

Problemet opstår ofte helt naturligt

Forestil dig, at du køber en bolig til 5 mio. kr. og optager realkreditlån svarende til 80 % af værdien. De første år giver det god mening. Men hvad sker der efter 10 år? Måske er boligen steget til 7 eller 8 mio. kr., og gælden er faldet gennem afdrag. Risikoen for kreditforeningen er nu markant lavere end da lånet blev optaget — men mange boligejere fortsætter med præcis samme finansiering som tidligere.

Kreditforeningerne følger ikke nødvendigvis markedet automatisk

Det kommer bag på mange. Kreditforeningerne benytter deres egne vurderinger og følger ikke automatisk:

• Boligportaler
• Nabohandler
• Offentlige vurderinger
• Generelle prisstigninger i området

En bolig kan derfor sagtens være steget betydeligt i værdi, uden at det afspejles i kreditforeningens vurdering — og som vi har vist i Hvorfor betyder boligværdien mere end de fleste tror?, kan to kreditforeninger sagtens vurdere den samme bolig forskelligt.

Hvorfor opdager folk det ikke?

Der er flere årsager. Mange kender ikke deres bidragssats, ved ikke hvordan den beregnes, tror kreditforeningen automatisk holder øje, eller tror boligværdien automatisk opdateres. Derfor bliver spørgsmålet aldrig stillet.

Hvornår bør man undersøge det?

Det kan især være relevant, hvis du har ejet boligen i mange år, boligen er steget meget i værdi, du har afdraget betydeligt på gælden, du aldrig har fået en ny vurdering, eller du har haft samme realkreditlån i lang tid.

Mange boligejere bruger tid på at følge renterne. Men nogle af de største besparelser kan gemme sig et helt andet sted — nemlig i bidragssatsen.