Hvorfor renten alene ikke afgør om en omlægning er attraktiv

Den klassiske tommelfingerregel

Mange har hørt, at renten skal flytte sig mindst 2 procentpoint, før en omlægning kan betale sig — eksempelvis fra 3 % til 5 %, eller fra 5 % til 3 %. Men virkeligheden er sjældent så enkel. Vi ser jævnligt situationer, hvor ændringer på blot 0,5-1 procentpoint kan være interessante, og andre situationer hvor selv større renteændringer ikke nødvendigvis giver mening.

Hvorfor renten kun er begyndelsen

Når en omlægning skal vurderes, ser vi typisk også på:

• Kursen på obligationerne
• Kursspænd mellem obligationsserier
• Differenceenter
• Boligens værdi
• Bidragssatsen
• Belåningsgraden
• Tidspunktet frem mod næste termin
• Kundens øvrige økonomi

Derfor kan to boligejere med samme rente opleve vidt forskellige muligheder.

Differenceenter kan flytte meget

Et andet område, som mange overser, er differenceenter. Ved nedkonverteringer kan tidspunktet frem mod næste termin have stor betydning. To kunder med samme lån og samme rente kan derfor opleve forskellige resultater, afhængigt af hvornår omlægningen gennemføres. Derfor følger professionelle rådgivere ikke kun renterne — de følger også kalenderen.

Boligværdien kan ændre hele regnestykket

Hvis boligen er steget i værdi, eller gælden er blevet afdraget, kan belåningsgraden være faldet markant siden lånet blev optaget. Det kan åbne mulighed for:

• Lavere bidragssats
• Lavere samlede boligudgifter
• Bedre lånemuligheder

Bidragssatsen bliver ofte glemt

Bidragssatsen er en løbende omkostning, og den kan ændre sig over tid — både fordi belåningsgraden ændrer sig, og fordi kreditforeningernes prisstrukturer ændrer sig. Derfor bør renten aldrig vurderes isoleret.

Nogle gange er det vigtigste faktisk ikke renten

Vi har oplevet kunder, hvor den største gevinst kom fra:

• En højere vurdering af boligen
• En lavere bidragssats
• En anden kreditforening
• En mere fordelagtig lånestruktur

Selvom renten næsten var uændret. Det overrasker mange. Men det illustrerer meget godt, hvorfor man bør se på hele regnestykket.

Omlægninger bør ses som et forløb

I virkeligheden hænger mulighederne ofte sammen. En attraktiv omlægning i dag kan skabe bedre muligheder om 2, 5 eller 10 år. Derfor giver det sjældent mening kun at se på den aktuelle rente.

Hvad bør man fokusere på i stedet?

Det rigtige spørgsmål er sjældent "Hvad er renten?" Det mere relevante spørgsmål er ofte "Hvordan ser det samlede regnestykke ud?" Her indgår blandt andet:

• Restgæld
• Ydelse
• Bidragssats
• Belåningsgrad
• Fleksibilitet
• Fremtidige muligheder