Hvad er differenceenter — og hvorfor betyder tidspunktet på året så meget?

Mange tror den samme omlægning koster det samme hele året

Det er en meget almindelig misforståelse. Mange forestiller sig, at hvis en omlægning giver mening i dag, så giver den nogenlunde samme mening næste måned. Men sådan fungerer det ikke nødvendigvis. Ved nedkonvertering af et fastforrentet lån kan tidspunktet på året nemlig få stor betydning for de samlede omkostninger.

Hvad er differenceenter?

Når du nedkonverterer et fastforrentet lån, opsiger du typisk dit eksisterende lån til kurs 100. Men der går ofte noget tid, fra lånet opsiges, til obligationsinvestorerne faktisk får deres penge tilbage. I denne periode skal investorerne kompenseres — det er denne kompensation, man kalder differenceenter. Differenceenter er derfor en reel omkostning ved omlægningen, som mange boligejere aldrig har hørt om, før de står midt i processen.

Mange tror fejlagtigt, at terminsdatoen er det vigtigste

Når man først forstår, at differenceenter falder jo tættere man kommer på næste termin, tænker mange: "Så skal jeg vel bare vente helt til terminsdagen?". Det kan man desværre ikke. For et fastforrentet lån skal normalt opsiges mindst to måneder før terminen. Hvis lånet eksempelvis skal indfries til 1. april, skal opsigelsen typisk ske senest omkring 31. januar. Det betyder, at den mest interessante dato ofte ikke er selve terminen — det er datoen cirka to måneder før.

Hvorfor er 2 måneder og 1 dag ofte interessant?

Lad os forestille os to boligejere med præcis samme lån. Begge ønsker at nedkonvertere. Den ene opsiger lånet omkring fem måneder før næste termin. Den anden opsiger lånet lige efter 2-månedersfristen er nået. Begge opnår samme indfrielse til kurs 100 — men den sidste boligejer skal typisk betale markant mindre i differenceenter. På et lån på 3 mio. kr. kan forskellen være overraskende stor.

Derfor handler timing ikke kun om renten

Når medierne skriver om låneomlægninger, handler det næsten altid om renten. Men ved nedkonverteringer spiller kalenderen ofte næsten lige så stor en rolle. To identiske omlægninger kan give meget forskellige resultater alene på grund af forskellen i differenceenter.

Derfor kommer avisoverskrifter ofte for sent

Når aviserne skriver om attraktive omlægningsmuligheder, fokuserer de typisk på renteniveauet. Men de skriver sjældent om:

• Opsigelsesfrister
• Differenceenter
• Terminstruktur

Det betyder, at den mest attraktive periode i nogle tilfælde allerede kan være ved at lukke, når historien rammer forsiden.

Derfor handler overvågning om mere end renter

Mange tror, at overvågning af realkreditlån blot handler om at følge renteudviklingen. I praksis handler det også om at kende de tidspunkter, hvor en omlægning kan gennemføres mest effektivt. For selv en attraktiv rente kan give et dårligere resultat, hvis timingen er forkert.